병원에서 부동산을 활용해 절세하는 방법 - 주택편

개원가 컨설팅을 진행하다 보면, 주택 구입과 신축, 해당 주택의 자녀 증여에 대해 궁금증을 문의하는 경우가 가끔 있다. 

개원의의 입장에서 주택을 통해 절세하는 방법을 세 가지 유형으로 나눠 살펴보고자 한다.

먼저, 이미 지어진 주택을 구매하는 경우이다. 아파트·다세대·연립·다가구·단독·주거용 오피스텔 등이 여기에 해당한다.

주택은 개인과 법인 명의로 취득이 가능하다. 

개인 명의로 주거용 오피스텔을 취득할 경우 오피스텔 취득세를 납부해야 한다. 2022년 현재 오피스텔 취득세는 4.6%다. 주택을 보유한 상태에서 취득하더라도 주택 취득세 중과를 적용받지 않는다. 

주택 수에 포함되므로 이후 주택을 취득하면 취득세 중과를 적용받는다. 

아파트 한 채와 오피스텔 한 채를 비슷한 시기에 개인 명의로 취득할 경우 순서를 달리하는 것 만으로도 세금 혜택을 크게 볼 수 있다.

예를 들어, 서울에서 아파트 한 채와 오피스텔 한 채를 비슷한 시기에 취득할 때, 무주택자를 기준으로 아파트를 먼저 취득하면 아파트 취득세 1∼3%, 이후 오피스텔 취득세 4.6%를 적용받는다. 반대로 오피스텔을 먼저 취득하면 오피스텔 취득세 4.6%, 이후 아파트 취득세 8%를 적용받는다. 

취득 순서의 차이만으로도 아파트 취득가액의 5∼7%가량의 세금 차이가 발생한다.

오피스텔은 기존에 주거용으로 사용했었다면 관계 없으나 업무용으로 사용하던 것을 주거용으로 계약하는 경우에는 매도자가 이전에 부가세 환급을 받았다면 해당 부가세를 납부해야 한다. 

해당 사실을 계약 이후 알게 되면, 추가로 부가세만큼 손해가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다. 

따라서 업무용 오피스텔을 주거용으로 매입할 때는 환급 대상이 되는 부가세를 고려해 계약을 체결해야 한다.

반대로, 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하면 과세사업전환 감가상각자산 신고를 통해 부가세를 환급받을 수 있다.

주거용 오피스텔 양도 시 다주택자 중과세를 피하기 위해 업무용으로 전환하기도 하는데, 단순히 양도세를 줄이기 위한 목적으로 전환하면, 실질과세 원칙에 의해 이를 부인당할 수 있어 오히려 낭패를 볼 수 있다.

법인 명의로 주택을 취득하는 경우도 살펴보자. 

개인이 주택 양도 시 소득세율을 따라가기 때문에 6∼45%를 기본세율로 여기에 중과세율을 더해 양도세를 계산한다. 

법인이 주택 양도 시 법인세율을 따라가기 때문에 10∼25%를 적용해 양도세 계산 시 적용 세율의 이점이 존재한다. 법인을 이용해 주택을 구매하는 사례가 늘어나자 정부 당국은 현재 법인이 부동산을 취득하면 취득세를 중과하는 규정을 만들었다. 

법인은 개인과 달리 하나의 법인마다 하나의 인격을 부여하기에, 한 명의 개인이 주택 세 채를 소유하면 3주택자가 되나, 본인 명의의 주택은 한 채로 두고, 두 개의 법인을 설립해 각각 한 채의 주택을 취득하면, 1주택자 신분을 유지하는 이점이 있다. 

세무 당국은 법인을 통해 세금을 줄이는 악용사례를 방지하기 위해 주택은 무조건 12%의 취득세율을 적용한다. 

상가도 수도권 과밀억제권역에 본점·지점이 있으면 설립한 지 5년이 지나지 않은 상태에서 과밀억제권역 내 상가 취득 시 4.6%가 아닌 9.4%의 취득세율을 적용해 무분별한 법인의 부동산 취득을 방지하고 있다.

따라서, 법인형태로 사업을 영위하지 못하는 개원가는 앞으로 상가를 매입해 병원을 운영하려면 미리 법인을 설립하는 것이 좋은 전략이 될 수 있다. 세법의 변동이 없는 한, 5년 뒤를 미리 보고 준비하는 작업을 앞서 준비하는 셈이다. 

병원을 개인사업자로 운영하면서 법인을 설립해 법인 대표 자격을 취득하는 것은 해당 법인이 의료법인이 아닌 일반법인이라면 세법과 의료법 상 제재를 받지 않기 때문에 법적 문제 없이 설립 및 운영이 가능하다. 배우자 및 자녀를 주주로 구성해 배당하는 것 또한 가능하므로 다용도로 활용할 수 있다. 

이외에도 장기적인 시각에서 법인의 설립 목적을 구성해 앞으로 은퇴를 대비하는 방향으로도 이용할 수 있어 법인 설립은 미래를 위해 필요하다.
 
당장 법인 취득세 중과를 피할 수 없다면 신축을 추천한다. 신축은 원시취득에 해당해 개인 및 법인 모두 3.16%의 취득세율을 적용받으므로 상당히 유리하다. 

토지는 4.6%의 취득세를 내고, 주택이나 상가는 공사비에 해당하는 금액의 3.16% 취득세만을 부담하면 되므로 상당한 세금혜택이 발생한다.

기본적으로 기장 세무사의 역할은 병원 자체적인 비용처리와 세무 문제를 해결하는 것이다. 위와 같은 부동산에 관한 절세 혹은 법인을 활용한 병원장 개인의 재무 플랜을 근간으로 한 세무 자문은 별개의 업무 범위로 취급하는 경우가 일반적이다. 

법인 설립 역시 직접 서류를 받아 적극적으로 처리하기 보다는 법무사를 연결해 주는 경우가 많다.

이런 경우에는 원하는 상담이 원활하지 않을 수 있으므로, 별개의 업무 범위라는 인식과 함께 추가적인 자문 비용 지불 또한 고려해야 한다.

아울러 부동산 절제 방법은 최신 판례와 예규 사례까지 살펴야 하므로 반드시 해당 분야 전문 회계사 및 세무사의 검토가 필요하다.

김경환 메디컬전문 회계사·세무사(이엘세무회계 대표)   다른기사 보기