요즘 투자자들 사이에 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 이 가운데 월세를 얻을 수 있는 오피스텔이나, 소형아파트는 소액투자자들의 관심을 끌지만, 규모가 큰 오피스나 상가 건물은 자산규모가 있는 투자자들이 선호하는 중요투자대상이 되고 있다.
하지만 오피스나 상가건물은 오피스텔과 같은 소규모 투자와는 성격이 크게 다르다. 오피스텔이나 원룸은 세입자를 쉽게 구할 수 있고, 임차인도 평범해 비교적 안정적이다. 하지만 상가나 오피스 건물은 사업자를 대상으로 해 투자환경이 사뭇 다르다.
상가나 오피스 건물의 임대는 임차인 확보가 중요한데, 임차인 확보를 위해 건물의 업종구성 등 기본적인 컨셉을 먼저 고려해야 한다. 상가건물을 병의원을 위한 클리닉 빌딩으로 구성한다든지, 다양한 업종을 유치하되, 브랜드 업체를 골라 인지도를 높이도록 하는 등의 기본적인 컨셉을 처음부터 구상하는 것이 필요하다.
위치가 아무리 좋아도, 중개업소에 임차인을 되는 대로 구해달라는 식의 임차인이나 업종구성은 컨셉이 없어, 건물 가치를 떨어뜨릴 수 있다. 실제로 상가나 오피스 건물의 가치는 입지와 규모 같은 하드웨어 뿐 아니라, 임차 업종, 업종간의 시너지 효과, 임차인을 위한 편의제공 등 소프트웨어 측면의 중요성이 커지고 있다.
클리닉이나 약국처럼 서로 상호간에 시너지를 일으킬 수 있는 업종이면 상호간에 유리하지만, 룸살롱, 술집 같은 업종은 건물의 이미지를 떨어뜨리고, 관리가 쉽지 않아 피하는 것이 좋다. 사채업과 일부 업종들은 다른 임차인들이 기피해, 임차인 선택에 신중을 기할 필요가 있다.
또한 룸살롱, 요정, 나이트클럽 같이 고급오락장으로 분류되는 업종은 임대 건물주에게 고율(4%)의 재산세가 부과되므로 주의해야 한다. 상가건물 주변에 초중고등학교가 있을 경우엔 교육환경 보호를 위해 업종제한이 따른다는 점도 염두해야 한다.
업종 구성을 하더라도, 인근 상권의 특성과 유동인구 등을 고려해 유리한 업종들을 선택하고, 적절한 업종구성을 통해 상가건물의 가치를 높일 필요가 있다.
이후에 임차인들을 확보하기 위해 노력하는 것이 다음 순서이다. 인지도가 높은 브랜드나, 건물 관리에 협조적인 임차인을 구하는 것이 좋다.
임대 협상과정에서 건물주와의 대화가 가능한, 합리적인 성향도 중요하다. 좋은 임차인이나 업종 유치를 위해 임대조건 등도 적절히 제시하는 등 임차 마케팅도 필수전략 중의 하나이다.
임대료를 높게 받아야 한다는 생각에 건물의 업종 컨셉이나 이미지를 고려하지 않은 채 무작정 임차인을 압박하는 전략은 소탐대실이 될 수 있다. 상가건물의 가치는 우량임차인과 인지도 높은 업종에 달려 있다.
좋은 임차인 확보가 잘 이뤄진 건물은 중장기적으로 가치가 높아질 뿐 아니라, 공실 확률도 낮출 수 있다. 자연스레 임대료도 꾸준히 받을 수 있어 장기적으로 이익이다. 결국 임대수익형 상가나 오피스 건물은 막연한 임대수익 목적만 생각하면 곤란하다.
입지여건과 물리적 여건 뿐 아니라, 향후 건물 운영을 어떻게 할 것인가 하는 사전 계획과 전략이 필요하다.여기엔 임대 마케팅도 충분히 할 필요가 있다(joun.kim@samsung.com)．
