알아야 稅 줄인다 ⑤
세법개정안에 따른 부동산 관리전략
2014년 갑오년 청마의 해를 맞이해 최근 부동산 시장이 꿈틀대고 있다는 보도가 나오고 있다. 이유는 무엇일까? 정부가 새롭게 내놓은 '부동산 경기 활성화 정책' 중 부동산 관련 개정 세법이 부동산 시장에서 긍정적인 요소로 작용했기 때문이다.
여전히 자산 비중의 80% 이상이 부동산으로 돼 있는 자산가들 사이에서는 당연히 눈과 귀가 쏠릴 수밖에 없는 소식이다. 그러면 올해부터 달라지는 부동산 관련 개정 세법의 주요 내용을 살펴보자.
첫째, 부동산 취득세율이 한시적이 아니라 영구 인하됐다. 기존의 취득세율은 9억원 이하 1주택은 2%, 9억원 초과나 다주택자는 4%였다.
하지만 올해부터 6억원 이하 부동산에 대한 취득세율이 1%로 , 6억∼9억원 주택은 2%, 9억원 초과 주택은 3%가 각각 적용되며, 이는 지난해 8월 28일 취득분 부터 소급 적용된다. 그리고 다주택자에 대한 차등세율은 없어졌다.
둘째, 부동산 투기를 억제하기 위해 2003년 10월 도입된 다주택자 양도소득세 중과 제도는 부동산 시장 활성화를 위해 10년 만에 폐지됐다.
이 제도는 2주택자가 주택을 팔 때 발생한 양도차익의 50%, 3주택자는 60%의 세율을 부담하도록 한 제도였는데, 이 제도가 폐지됨에 따라 다주택자도 앞으로는 기본세율(6∼38%)에 따라 세금을 내면 된다.
그러나 기본세율의 변화(38%세율구간의 1억 5000만원으로 기준인하)로 인해, 예를 들어 건물 매도시 양도차익이 3억원 발생했다면 지난해까지는 약 1억 3200만원(지방소득세 포함)의 세 부담만 지면 됐으나 올해는 약 1억 300만원(지방소득세 포함)의 세 부담만 지면 돼 똑같은 소득이라도 올해는 약 2900만 원 정도의 부담이 줄어 들었다.
이 제도는 이미 유예를 통해 적용되고 있지 않았기 때문에 이번 폐지에 대한 실질적인 효과는 그리 크지 않을 것으로 보이지만, 중장기적으로는 부동산 거래에 대한 부담이 해소되어 거래활성화에는 도움이 될 것이다.
또한 60%로 설정됐던 비사업용 토지 양도세 중과 제도는 올해엔 기본세율인 6∼38%로, 2015년에는 기본세율에 10%P를 추가 과세하는 방식으로 바뀌며, 여전히 3년 이상 보유함에 따른 장기보유특별공제는 배제된다. 따라서 비사업용토지 소유자들은 같은 값에 매도할 것이라면 내년보다는 올해 양도하는 것이 유리할 것이다.
셋째, 단기 보유 양도세율이 완화된다. 주택은 토지와 달리 1년 이상만 보유해도 단기 양도세율(40%)이 아닌 기본누진세율이 적용되도록 개정됐다. 지난해까지만 해도 2년 미만 보유시 40%의 세율이, 1년 미만 보유시는 50% 단일세율이 적용됐는데 1년 미만 보유 주택에 대해서도 50%에서 10%P 줄어든 40%의 단일세율이 적용된다.
예를 들어 20개월 전에 5억 원에 취득한 아파트를 6억 원에 처분하는 경우 양도차익이 1억원이므로 지난해까지만 해도 40%의 세율이 적용돼 4400만원(이하 지방소득세 포함)을 부담해야 했으나 올해부터는 기본세율이 적용되므로 약 3000만원만 내면 돼, 1400만 원 이상 세 부담이 줄어드는 효과다. 다만 토지는 1년 미만 보유시 50%, 1∼2년 보유 40%의 중과세율을 유지한다.
넷째, 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화됐다. 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아졌다.
역시, 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아졌다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 됐다.
아울러, 1세대 1주택자 장기보유특별공제는 지난해 8월 세법개정안에서 1주택자에 대한 장기보유공제율을 최대 60%로 낮춰 세부담을 높이는 안을 국회에 제출했으나 이번 국회에서는 처리되지 않아 역시 당분간 현행 제도가 유지된다.
이에 따라 다주택자의 양도세 부담은 1주택자에 비해 상당히 높은 수준을 유지하게 됐고 양도세 중과 폐지를 기다려온 다주택자라면 양도차익이 큰 집일수록 장기보유에 따른 공제액이 더 커지기 때문에 양도차익이 적은 집부터 처분하는 게 유리할 것이다.
부동산은 말 그대로 움직이지 않는 자산이다. 부동산 거래활성화를 위한 이번의 세법개정으로 인해 그동안 묶여있던 부동산들의 거래가 어느 정도 숨통이 트일 것으로 보인다. 고령화 시대의 노후준비를 부동산으로 해놓았다가 부동산 가격의 하락과 매매의 어려움으로 인해 고통을 받는 의사들을 많이 보았다.
이제는 움직이지 않는 자산에서 안정적인 소득이 나오는 움직이는 시스템을 만들어 가야 할 때이다.
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