상속증여 노하우 (2)
지난시간, 증여전략에 대해 얼개를 살펴보았다. 증여를 실행함에 있어 크게 4가지의 원하는 상황이 있다고도 설명하였으며, 어떤 결과를 원하느냐에 따라 접근 방법이 달라질 수 있음을 설명한 바 있다.
대표적으로 세금이 적게 나오기를 희망하는게 가장 우선시 될 것이라, 이번 시간에는 세금을 적게 낼 수 있는 증여 전략에 대해 다양하게 알아보고자 한다. 부담부 증여, 양도 후 증여, 법인으로 증여, 사업자 포괄양수도 등의 전략을 들 수 있어 하나씩 살펴보면 아래와 같다.
(1) 부담부 증여
부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는 경우처럼 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 증여를 말한다. 즉, 대출이 껴 있는 부동산이나 전세가 놓여있는 부동산을 증여하는 것을 의미한다.
이 경우, 채무(대출 혹은 보증금)에 대해서는 증여가 아닌 양도를 한 것으로 보아 양도세를 과세한다. 돈을 갚아야 할 의무를 넘긴 셈이므로 줄어든 채무에 대한 이익을 양도로 인한 차익으로 보아 과세하는 것이다.
예를 들어 10억원짜리 건물에 4억원의 대출 혹은 4억원의 보증금이 존재한다고 하면, 4억원에 대해서는 양도세, 6억원에 대해서는 증여세를 계산한다.
해당 건물을 5억원에 구매한 경우와 2억원에 구매한 경우를 나눠서 살펴보면 표와 같이 계산이 가능하며, 만약 채무가 없어 10억원을 전부 증여한다고 하면 증여세는 2.4억원이 나오게 되어 불리하다.
따라서 채무를 포함하여 부담 부 증여를 하는 것이 절세 차원에서는 더 유리하며, 양도차익이 적을수록 더 유리함을 확인할 수 있다. (양도세의 경우 장기보유공제를 반영하지 않은 금액이라 사실상 위 표의 금액보다 더 적은 금액일 것으로 예상)
한편, 채무가 없는 상황에서 절세를 위해 채무를 부담하는 경우, 은행 이자로 인해 절세되는 금액과는 별개로 손해라고 판단이 들 수도 있다.
하지만 은행 이자의 경우 월세 수입에 대한 비용으로 처리되어 절세효과가 존재하면서도 은행 이자보다 더 큰 절세효과를 부담부증여를 통해 볼 수 있어 잘 따져보아야 할 것이다.
은행에서 담보대출을 받아 이를 반영하여 부동산을 자녀에게 증여하는 경우, 부모 입장에서는 현금이 생기고 자녀 입장에서는 부동산이 생기기는 하나 채무를 갚아야 되는 상황이 되므로 이를 잘 활용하여 월세 수입 등을 통해 계속적으로 부채를 줄여나가면서 수입이 새는 것을 방지할 수 있는 장점도 존재한다. 아무쪼록 잘 따져보고 제일 유리한 방법을 활용하면 좋을 것이다.
(2) 양도 후 증여
부동산을 양도한 뒤 이를 통해 확보한 현금을 증여하는 방식이다. 혹은 지인이나 친척 등에게 부동산을 양도했다가 다시 받아오는 방법도 가능하다. 다만, 친척과 같은 특수관계자의 경우에는 양도 후 3년 내 재양도가 이루어지는 경우에는 증여로 보기 때문에 3년이 지나고 재양도가 이루어져야 할 것이다.
아래는 10억원짜리 건물을 증여 혹은 양도한 경우에 대한 시뮬레이션이며, 채무는 고려하지 아니하였다.
2억원에 사서 10억원이 되어 8억원의 차익이 존재하는 건물의 경우에도 10년이상 보유한 경우 증여세보다 양도세가 더 적은 것을 확인할 수 있다. 따라서 취득세 이중 부담에 대한 부분을 고려해 비교를 하면 바로 증여하는 것보다 양도를 통해 세금을 줄이는 방법이 가능할 수 있음을 알 수 있다.
(3) 법인으로 증여
법인의 경우 법인에 무상으로 제공하는 경우와 법인에 유상으로 양도하는 경우로 나누어 살펴볼 수 있다. 무상으로 제공하는 경우는 법인이 증여이익에 대한 법인세를 납부하여야 하고, 유상으로 양도하는 경우에는 양도자가 양도세를 납부하여야 한다.
법인이 증여를 받는 경우 시가표준액의 3.5% 상당액을 취득세로 납부하여야 한다. (주택의 경우 6%로 중과세) 한편, 증여받은 금액에 대해서는 법인세를 납부하게 되는데, 기존에 사업에서 결손이 발생하여 이월결손금이 존재하는 경우 이를 보전하는 방법을 통해 법인세를 면제 받는 방법도 가능하다.
한편, 법인의 특수관계자 지분이 30% 이상인 경우, 해당 법인에 지배주주 특수관계자가 증여를 한 경우라면 이를 사실상 법인이 아닌 지분권자 개인들의 이익으로 보아 증여세를 과세할 수 있어 현실적으로 활용하기 위해서는 지분을 잘 따져보아야 할 것이다.
법인에 부동산을 양도하는 부분에 대해서는 설립시부터 진행하는 것과 법인 설립 이후에 진행하는 것이 구분되는데 이에 대해서는 다음시간에 알아보고자 한다. 한편, 위와 같은 내용에 대해서는 최신 판례 및 예규 사례와 더불어 해당 분야에 특화된 전문 회계사 및 세무사, 변호사의 검토가 반드시 수반되어야 할 것이다.
