올해 부동산 시장, 어떻게 될까 ?
| 그동안 의원 경영을 위해 세무의 중요성은 여러번 강조됐다. 그러나 투자·부동산·보험·노무·자산관리·은퇴후 계획 등에 대한 구체적인 얘기들은 언급이 적었다.
<의협신문>은 2011년 경제전망을 통해 의사에게 맞는 세무설계는 무엇이고, 주식시장의 흐름과 투자전략은 어떻게 해야 하는지, 그리고 위험관리전략으로서의 보험, 자산관리 방법 등에 대해 총 10회에 걸쳐 전문가들의 의견을 들어보기로 했다. <편집자주> |
특히 지난 한해 기존 주택거래건수 급감과 미분양 물량 증가, 이에 따른 건설사 연쇄 부도 현상 등 악재들이 하나둘씩 불거지면서 부동산 시장은 불안정한 모습을 보이고 있다.
여러 가지 악재 중에 한 가지는 집값은 더 이상 오르지 않을 것이라는 심리적 요인이 비교적 큰 비중을 차지하는 것으로 보인다.
다시 말해 현 시점에서 집을 사면 손해라는 심리 역시 악영향을 끼쳤다고 볼 수 있다. 이는 요새 많은 의사들이 예전처럼 집을 사야한다는 강박관념에서 탈피해 전세 등의 임대로 거주형태를 바꾸는데서 알 수 있다.
이런 시장 악재가 계속 이어지자 정부에서는 8.29대책을 비롯한 부동산 경기 부양책을 발표했고, 그동안 묶어두었던 규제정책을 풀어주고 있는 추세이긴 하지만 전체적으로 불안정한 시장에서 정책 효과가 얼마만큼 영향을 끼칠지는 미지수라고 판단된다.
일단 과거에는 '묻지마 투자' 등 부동산을 무조건 사고보자는 수요가 많았다. 현재 대출에 전세를 동반해 무리하게 매입한 수요가 현재의 불황을 견디지 못하고 있고 전반적인 소득대비 높은 집값에 대한 부담이 큰 만큼 시장 상황은 전반적인 과거와 같은 호황으로 반전되기는 어려운 것 같다.
그렇다면 과연 부동산 불패신화는 끝난것일까?
우선 현재 소득 양극화가 심화되고 있다는 점을 눈여겨 볼 필요가 있다. 부동산 역시 양극화 현상이 최근들어 두드러지게 나타나고 있다.
의사들이 많이 거주하고 있는 강남·서초·송파 등 부유층들이 밀집돼 거주하는 지역의 경우 시세 변동폭이 비교적 높게 나타나는 한편 강북일대의 경우 보합 내지 소폭 조정을 보이는 무기력한 상황이 나타나고 있다.
예를 들면 강남 재건축 아파트는 하락과 상승이 반복되고 있지만 기존 단지들은 금융위기 시점에서는 회복이 빨랐고 불황을 보인 작년 한해에도 비교적 안정적인 모습을 보였다.
학군, 생활커뮤니티 등 집값 이상의 삶의 질을 높여주는 요인이 많다는 점에서 이 지역에서 빠져나가는 사람보다는 해당 지역으로 편입하는 수요가 많기 때문이다.
반면, 강북 일대 아파트들의 경우 2007년 급등세를 나타낸 이후 지속적으로 정체된 모습을 보이고 있다는 점을 참고할 필요가 있다.
향후 부동산 시장 역시 위의 사례를 놓고 보았을 때 인기가 좋은 지역은 서서히 오르겠지만 그렇지 않은 지역의 경우 보합 내지 조정이 반복될 가능성이 높다.
최근 부동산에서 주력 시장이었던 아파트시장이 불황을 보이자 오피스텔·상가·오피스 등 수익형 부동산에 대한 인기가 높아지고 있다.
저금리 기조가 유지되고 있는 상황에서 일부 수요가 임대시장으로 진입을 했기 때문이다. 소형주택 부족 등 임대목적의 부동산들이 수급불안정한 만큼 올 한해에도 역시 수익형 부동산에 대한 인기는 지속될 것으로 예상된다.
그렇지만 수익형 부동산은 아직까지 우리나라 부동산 시장에서는 틈새시장으로 봐야 한다.
매입하려는 수요가 한정돼 있는 만큼 자기자본 비율을 높인 상태에서 순수한 임대수익을 목적으로의 매입이 아닌 이상 시세 차익을 목적으로 접근하고자 한다면 피하는 것이 좋다.
또한 추후에도 이러한 수익형 부동산은 유동인구가 많은 지역들에 공급이 많이 되겠지만 가장 중요한 점은 투자자금 대비 수익률을 먼저 살펴봐야 한다. 대부분 지역들의 임대수익률이 상대적으로 낮게 나타나고 있기 때문이다.
분양 시장 역시 위례신도시 등 서울 중심권역과 인접한 지역 내지 서울에서 공급되는 유망 뉴타운의 경우 높은 청약 경쟁률을 보일 것으로 판단되나 그렇지 않은 지역의 경우 높은 분양가에 대한 거부감, 보금자리주택 공급영향 등으로 인해 고전을 보일 것으로 전망된다.
결론적으로 올 한해 부동산 시장은 양극화가 뚜렷히 나타날 것으로 예상된다.
정부의 부동산 활성화 대책 등의 영향으로 일부 급매물 정리와 함께 하락폭이 큰 지역의 경우 소폭 회복을 보이겠지만 호황장세로의 전환은 어려울 것으로 보인다.
따라서 현 시점에서는 보수적인 포지션으로 시장을 바라봐야 하며 대출비율을 최대한 낮추는 선에서 선별된 지역에 접근하는 것이 보다 나은 방안으로 판단된다.
